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Imagen: Gojko Franulic

¡No firmes aún! 8 puntos a considerar antes de pedir un crédito hipotecario

Embarcarse con la compra de una propiedad no es decisión de un día para otro, sobre todo si firmamos contratos que nos amarran a un crédito hipotecario. Para que éste sea una real ayuda y no una pesadilla de por vida, ten en cuenta lo siguiente.

Por Magdalena Araus @mmaraus | 2015-07-31 | 14:59
Tags | crédito hipotecario, vivienda, compras, préstamos, créditos, inversiones, consejos, Caja los Andes
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Si cuando nos compramos un “simple” computador ya nos demoramos su tanto en evaluar precio, marca, procesador, memoria RAM, disco duro, peso, diseño y tantas otras cosas que nos tienen un buen tiempo pensando, imaginen cuánto cuesta tomar la decisión de comprarse un departamento o una casa. Meses, hasta años.

Porque no se trata de un desembolso menor, quienes tienen la posibilidad de comprarse una vivienda deben considerar muchas variables: la ubicación ideal, combinada con el tamaño necesario de la propiedad, su orientación, número de habitaciones, entorno, servicios, gastos comunes y un largo etcétera, pero antes que nada, está el precio que estamos dispuestos a pagar. El costo condiciona todo y por eso a la hora de dar el paso, el crédito hipotecario a tomar trae nuevos mareos.

¿Cómo saber cuál conviene más? ¿Qué significan esos gastos operacionales? ¿Cuánto será el costo real que pagaremos a fin de cuentas? Hay que informarse bien antes de firmar.

Hablamos con Juan Manuel Burgos, el Subgerente de Financiamiento Social de Caja Los Andes, sobre varios consejos antes de tomar un crédito hipotecario, para hacerlo en base a un real conocimiento de todas las condiciones que afectan el bolsillo a fin de mes.

1. Conocer el monto mínimo que financia cada institución:

Hay veces que el monto mínimo del crédito hipotecario es más alto del que necesita el cliente. Por ejemplo, algunas parten desde 1.500 UF y no tendría sentido que alguien haga todo el papeleo previo sin saber primero si hay créditos del monto que necesita.

2. Saber el tipo de tasa de interés de la operación: fija, variable o mixta.

Este es un punto muy importante, porque muchas veces las instituciones de crédito ofrecen tasas bajas irresistibles, pero si éstas son variables pueden incluso duplicarse para los años que siguen.

Con la tasa fija se sabe siempre el costo del interés, por eso es la más recomendable porque no cambia durante todo el período en que se paga el crédito. En el caso de que una tasa variable se vaya por las nubes al renovarse, es posible cambiarse a otra institución y refinanciar el crédito, pero eso también tendrá sus costos asociados.

3. Averiguar el valor de Gastos Operacionales.

Este monto de operaciones corresponde a una serie de trámites que realiza la institución crediticia para otorgar el crédito (tasación, estudios de título, gastos notariales, impuestos, borrador de escritura y conservador de bienes raíces). Lo debe costear el cliente en la mayoría de los casos y no están considerados dentro del crédito otorgado. El costo total depende de cada institución, por lo que se averigua al momento de solicitar la información sobre el crédito hipotecario. En algunos casos hay reembolso de gastos.

4. Indagar el valor de los Seguros Obligatorios.

Cuando se compra una propiedad hay dos seguros que estamos obligados a contratar, el de desgravamen, por si el responsable del crédito fallece y todavía hay saldo de deuda pendiente; y el de incendio y sismos. Ambos inciden en el monto final del dividendo, por lo que es importante solicitar a la institución información sobre su costo.

5. Saber qué productos adicionales se deben contratar.

A veces las oportunidades de un crédito hipotecario son buenísimas, con tasas bajas, pero a cambio piden otras cosas. Por ejemplo, abrir una cuenta corriente, sacar alguna tarjeta o línea de crédito, lo que traerá costos adicionales de mantención (comisiones mensuales) que inciden en el monto final.

6. Averiguar si se entregan bonos por adjudicación de Subsidio Habitacional.

Para aquellas personas que se hayan adjudicado un subsidio del Estado para adquirir una propiedad, algunas instituciones aportan con bonos para el crédito hipotecario que pueden alivianar un poco la carga. Se averigua esta posibilidad en el momento de pedir toda la información sobre el crédito.

7. Conocer el monto final del dividendo.

Este es uno de los puntos más importantes, porque es, finalmente, lo que efectivamente tendrás que pagar a fin de mes.

Esto incluye la cuota, su interés, más los gastos asociados como los seguros e impuestos de timbres y estampillas. Cada institución debe entregar esta información completa para que el cliente conozca cuánto es el monto real que pagará mensualmente.

Eso sí, ten en cuenta que si el crédito es en UF (y prácticamente siempre lo es), ese dividendo estará calculado a la UF de hoy. Dado que la UF se reajusta de acuerdo a la inflación, éste irá variando gradualmente con el tiempo.

8. Saber cuál será la Carga Anual Equivalente (CAE)

Es un indicador, que permite comparar la tasa de interés anualizada entre las distintas alternativas que ofrecen los proveedores de un producto o los servicios financieros. En el fondo, este famoso porcentaje nos da la tasa de interés real que pagaremos, considerando el período del crédito, el tipo de interés y los costos asociados al préstamo (seguros e impuestos).

También se debe informar el costo final del crédito, incluidos intereses y los costos de prepago, el que se expresa en UF.

¿Cómo saber cuál conviene? Para un mismo monto y mismo plazo, la CAE más baja es la que conviene.

Duda: ¿Hay créditos excluyentes?

Hemos notado que algunas personas reclaman porque no se les permite acceder a un crédito hipotecario, ya que aún están pagando el Crédito con Aval del Estado, el cual utilizaron para financiar sus estudios superiores.

Le preguntamos a Juan Manuel y nos explicó que eso depende de cada institución, ya que legalmente ningún crédito es excluyente de otro. De hecho, al menos en Caja Los Andes no es un impedimento.

La posibilidad de acceso a un crédito hipotecario solo debiese depender de la capacidad crediticia de la persona, que algunas instituciones acogen con más amplitud y mejores tasas que otras. Como explicábamos en este artículo, generalmente para las personas más riesgosas, conviene cotizar créditos en Cajas de Compensación que en un banco, ya que por su condición institucional (corporaciones sin fines de lucro) ofrecen tasas más bajas a este tipo de clientes.

Independiente de la institución financiera que uno elija, con estos 9 puntos es posible comparar en igualdad de condiciones a cualquiera de los créditos hipotecarios que nos ofrezcan. Siempre, antes de entusiasmarse y firmar algo que nos tendrá amarrados por bastante más que un par de años, es fundamental informarse.

¿Has solicitado alguna vez un crédito hipotecario? ¿Cómo fue tu experiencia?

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Comentarios
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Jorge Alvarado | 2015-07-31 | 16:58
10
Al leer el artículo da la impresión que se está satanizando algo a las tasas variables y mixtas, lo que no es correcto en todo sentido, ya que se puede privar al consumidor de una buena oportunidad de negocios por un simple temor infundado y desconocimiento.

La tasa variable no es necesariamente una tasa volatil, y está clara y fuertemente reglamentada por normas de la Superintendencia de Bancos. Normalmente se rige por la Tasa TAB o tasa activa bancaria, que es un promedio de la Tasa de Interés promedio ponderada para distintas clases de operaciones, y rige por el periodo de un año. Esto significa que cada año el Banco o Institución ajusta la tasa y no cambia todos los meses.

Desde luego, la Tasa puede subir, pero también y han habido casos, puede bajar. Además, por norma, existe una Tasa Techo establecida en el contraro que establece un límite máximo a la variación de tasa, por lo tanto tenemos claridad desde el principio cual sería el máximo costo.

La gracia de la tasa variable (mixta es más conveniente) es que reduce el costo financiero de la tasa del primer periodo o de la tasa fija, lo que te permite acceder a una tasa más barata por el primer periodo del crédito, el que puede fijarse a 1, 3 o 5 años.

Es decir, bajar el costo de tu dividendo por los primeros 5 años y trasladarlo a expectativas de mercado para después, lo que es ideal por ejemplo para profesionales jóvenes con expectativas de aumentar en el mediano plazo sus remuneraciones o para emprendedores que están comenzando con sus negocios y vislumbran buenas perspectivas de crecimiento.

Lo que planteo en este mamotreto es que esas tasas tienen su razón de existir y pueden ser la mejor alternativa para algunas personas, por lo que no es bueno descartarlas de plano sin informarse.
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Marco Canepa | Director Creativo | 2015-08-03 | 13:44
1
Gracias por el aporte, Jorge. Aunque a juzgar por la descripción que haces, creo que esa alternativa deberían tomarlas solo personas que entiendan muy bien los riesgos que toman y que tengan las espaldas financieras para hacerse cargo en caso que no se den los escenarios que prevén.

Para todo el resto, creo yo, lo simple y claro puede que sea lo mejor.
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Jorge Alvarado | 2015-08-03 | 20:53
0
Tienes razón, si quieres vivir en esa casa o dpto toda tu vida. Pero si lo que estás comprando es algo de transición, o que pretendes cambiar por algo más grande a los 5 años, por ejemplo (el departamento de soltero, la casa de los recién casados sin niños, etc.) sigue siendo buena idea preguntar por las tasas variables.
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gif Comentario destacado por El Definido
Jorge Alvarado | 2015-07-31 | 17:21
7
Otro punto importante que debe saber el consumidor, es que existen diversas clases de créditos. Hay créditos que el Banco financia con recursos propios y otros que dan cuenta de instrumentos que se transan en el mercado (bolsa de valores).
En la primera clase hay dos tipos de créditos:
1.- Crédito Hipotecario con Letras de Crédito: En este caso, la escritura pública (una copia) funciona como una verdadera letra de crédito que el Banco emisor vende en la bolsa para obtener el financiamiento del Crédito. El dinero que paga el inversionista por la letra es el que va a financiar el crédito.
Desde luego, al venderse, puede surgir una diferencia entre el valor nominal del crédito o valor de la letra (valor par), que es el monto que dice la escritura, con el valor de mercado, que es el valor por el cual se vende.
Según contrato, esta diferencia puede ser asumida por el cliente o por el Banco y en el primer caso, corresponde al deudor pagar la diferencia, por lo que se debe estar atento a las condiciones al momento de optar por esta clase de crédito.
La ventaja de este producto es que reduce el riesgo para el Banco emisor, por lo que permite acceso a clientes que a lo mejor no califican para un Hipotecario “normal”.

2.- Mutuo Endosable: También se venden en el mercado, pero en su valor nominal. No se genera diferencia. Acá la escritura (Copia endosable) funciona como un pagaré a la orden, que se transfiere por endoso y permite su circulación. También tiene la ventaja de disminuir los riesgos por el contrario de unas tasas normalmente más altas.
El problema es que cuando este crédito circula, la hipoteca también varía de titular, lo que normalmente genera problemas al momento del pago total del crédito (se debe proceder a la recompra) y al alzamiento de las garantías, por ejemplo, al momento de vender la propiedad.
3.- Mutuo Hipotecario Normal: Este es el clásico Hipotecario donde el mismo banco financia con fondos propios.
Muchas veces los bancos determinan la clase de crédito y el cliente no sabe bien qué es lo que está firmando, por lo que es recomendable tener cuidado y preguntar qué tipo de crédito es el que están ofreciendo.

Disculpen la lata, pero me pareció relevante para comentar el arrículo, porque mucha gente tiene la ilusión de comprar la casa propia y es normal que se puerda en estos aspectos financieros y legales.
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Mauricio Melo | 2015-07-31 | 20:53
2
Wow, muchas gracias por la información / aclaración!, muchas cosas conocía, pero otras tenia dudas y ahora me quedo bastante claro, se aprecia mucho el tiempo y el esfuerzo!
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Marco Canepa | Director Creativo | 2015-08-03 | 13:40
0
Buen aporte Jorge,

Personalmente estuve varios meses consultando por créditos hipotecarios y en todos los casos la única opción que me dieron fue el mutuo no-endosable en UF.

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Jorge Alvarado | 2015-08-03 | 20:49
0
gracias a ti por tu respuesta. Si recurres a la "Banca tradicional" ellos se financias con recursos propios. Las letras, endosables y otros normalmente las entregan otras instituciones de créditos hipotecarios, como administradoras, cajas de compensación, aseguradoras, etc. El negocio de estas empresas es la transacción de valores y rítulos en bolsa más que el cobro del interés. No obstante igual es una cosa de periodos. Hace unos 10 años atrás, para el boom del 2004 todos los Bancos entregaban el producto.

La gracia es que estas instituciones es que ellas atacan el segmento de ingresos más bajos, que no necesariamente califican en un Banco convencional, y normalmenre acompañan compras de viviendas económicas o sociales con subsidios, etc.
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fernando landskron | 2015-07-31 | 18:52
3
Con respecto a las letras de crédito a veces esa diferencia puede ser a favor del cliente. y no es malo cuando una vez echo todo el tramite te salen con la linda sorpresa que tienes un vale vista emitido a tu nombre con "$x" cantidad.
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Luis Candia | 2015-08-01 | 17:22
1
Faltó aclarar que por lo general, las instituciones el máximo que financian es el 90% de la propiedad, aunque últimamente es común encontrar este porcentaje cercano al 80%. Por lo que si están pensando en comprar, tienen que tener el restante como ahorro o bien tomar un complementario para esta diferencia. A eso sumarle los gastos operacionales que rondan los 600.000, eso quiere decir que si compro una propiedad de 40MM, tengo que tener cerca de unos 9MM entre mi ahorro y los GGOO.
También el punto mas importante de todos, por lo general el dividendo no puede exceder el 25% del sueldo, por lo que si al simular un crédito este arroja un dividendo de $250.000 mi sueldo debe ser mayor a un millón.
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Marco Canepa | Director Creativo | 2015-08-03 | 13:31
0
Hola Luis,

Claro, todo lo que mencionas es absolutamente cierto, pero son pre-requisitos para postular a un crédito, más que factores relevantes a la hora de decidir en qué institución y qué tipo de crédito tomar.

Pero se agradece el aporte.
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Francisco Matus | 2015-08-02 | 12:45
2
Vine específicamente a comentar lo que se planea en la Duda 1: ¿Comprar ahora o esperar?.

Creo que a este artículo le faltó un punto importante: a partir del 2016 va regir una nueva norma de la SBIF, que se traduce en que se va a exigir un mayor pie (un 20%), esto quiere decir que se va a prestar menos, lo que debería poner presión a la baja de los precios. Mucha gente que está firmando promesas ahora, no tiene idea que cuando pidan el hipotecario van a tener que tener el doble de pie del que pensaron.

Lo más interesante es el origen de esta norma: es porque estamos viviendo una burbuja inmobiliaria. La SBIF no lo ha confirmado públicamente, pero el presidente de la CChC en una entrevista reconoció que esta medida es debido a la burbuja.

Respondiendo a la pregunta inicial, yo no compraría. Los precios por m2 están caros, a niveles nunca antes vistos. Con eso me basta para no meterme en un crédito que voy a estar pagando por 20 años. Mejor juntar pie y esperar una crisis para que de verdad sea un buen momento para comprar.

Me gustaría citar al español Borja Mateo: "La forma más efectiva de dilapidar un patrimonio a fecha de hoy, es comprándose un piso.". Lo dijo el 2011, 3 años después de que reventara la burbuja allá. Hoy, 4 años después, los precios siguen bajando. Creo que esta frase aplica perfectamente para lo que estamos viviendo.
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Marco Canepa | Director Creativo | 2015-08-03 | 13:29
0
Todo eso tiene sentido en la medida de que haya una burbuja. Sin embargo, en muchos países el precio del suelo ha subido por décadas por simple presión inmobiliaria y falta de terrenos (de hecho, es el caso en casi todas las grandes capitales del mundo).

¿Me podrías compartir el link a esa entrevista donde dices que el presidente de la CChC habla de burbuja?
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Francisco Matus | 2015-08-04 | 00:51
0
Este es el link:

https://www.df.cl/noticias/empresas/banca-instituciones-financieras/cchc-y-norma-de-mayores-provisiones-para-creditos-hipotecarios-se-esta-restringiendo-el-acceso-a-vivienda/2015-04-30/170725.html

Te puedes registrar o aplicar caché de google. Copio y pego parte de la entrevista:

"-¿Están elaborando algún estudio o informe específico sobre el tema para presentárselo al ministro?
-Pero si la cuestión es muy sencilla. Nosotros planteamos que lo que se quiere hacer, no se haga.
Todo esto nace del gran temor de la famosa burbuja inmobiliaria. Eso no existe. Hay una oferta y demanda totalmente equilibrada. No hay edificios ni casas que sobren, no."
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Rafael Fribla Castro | 2015-08-03 | 17:37
0
Por experiencia sugiero cotizar en varios bancos e ir comparando todos los puntos que indica el articulo, así uno se hace la idea de cuanto va a salir el crédito (ademas las diferencias entre bancos son grandes).
Otro punto importante es si la propiedad es nueva o usada. Cuando es nueva no hay tantas dificultades y los tramites lo hacen generalmente las constructoras, si es usada hay que fijarse que no tenga deudas ni prohibiciones de venta (Ideal preguntar esto antes de empezar los tramites para no perder tiempo, aunque todos estos puntos salen en la documentación de la propiedad que solicita el banco). Ademas si es usada tratar de hacer el trato directamente con el dueño sin corredores de propiedades de por medio, así uno se ahora la comisión de la corredora.
Personalmente tuve una pésima experiencia con una corredora, se estaban demorando demasiado en juntar la documentación y me daban puras excusas poco creíbles, así que decidí juntar yo los documentos que solicito el banco, la gran mayoría se pueden sacar por internet o solicitar por internet e ir a retirarlo a una oficina. Finalmente después de reclamar bastante con la corredora (con amenazas de ir a denunciar al Sernac incluso) logre una rebaja en su comisión por hacer mal su trabajo. Lo que quiero transmitir con mi experiencia es que los tramites de la propiedad no son complicados y no se necesita experiencia en propiedades para hacerlos (Ademas se puede ahorrar mucho tiempo y dinero).

Saludos.
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Maurricio Aravena | 2016-06-06 | 15:55
0
Consulta: ¿algún banco da Hipotecarios en pesos?
según expertos el crédito hipotecario en pesos y tasa fija es el óptimo
para quien compra una vivienda definitiva.
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Cristián Farías | 2017-09-25 | 13:09
0
Existe la posibilidad de actualizar est artículo o hacer uno nuevo con la actual situación? soy un firme seguidor de ustedes :)
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